2024/03/14(木)
不動産査定って？？査定方法について知りたい！！！
目次
はじめに
不動産の売却に際して、査定は非常に重要なステップです。不動産の査定には様々な方法がありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。
主な査定方法について、それぞれの特徴を知っておきましょう。
査定方法の違いによるメリット・デメリット
① 査定方法の違いを知ろう
不動産の売却における査定方法としては、主に訪問査定と机上査定の2つがあります。
訪問査定とは実際に不動産会社の担当者が該当する不動産を訪問し、状況確認をして査定額を算出する方法です。
机上査定とは、現地訪問せずに過去の不動産売買データ等をもとに算出します。
② 訪問査定のメリット・デメリット
【メリット】
・実際に不動産を見てもらえるため、物件の状態や特徴を正確に把握できる
・査定担当者が直接相談に応じ、売主の要望や疑問に迅速に対応できる
・現地での査定により、周辺環境やアクセスなどの要因も考慮され、より正確な価格設定が可能
【デメリット】
・査定担当者のスケジュール調整が必要で、売主や担当者の時間を取る必要がある
・売主の都合が合わない場合、査定が難しい場合がある
・査定担当者の主観的な判断が入る可能性があり、客観性に欠ける場合がある
③ 机上査定のメリット・デメリット
【メリット】
・データや写真を元に、オンラインや電話で査定を行うため、時間や労力を節約できる
・物件の大まかな情報を提供するだけで査定が可能であり、訪問査定よりも手軽
・売主のプライバシーが保たれるため、物件を公開することなく査定を受けることができる
【デメリット】
・物件の状態や特徴を正確に把握できないため、査定額の精度が低くなる可能性がある
・周辺環境やアクセスなどの要因が考慮されにくいため、査定額に不正確さが生じることがある
・物件の状態によっては、写真やデータだけでは正確な査定が難しい場合がある
査定額の算出方法
実際に不動産を確認する訪問査定・データのみを基準にする机上査定どちらの場合も、査定額算出の元になる算出方法があります。算出方法もいくつかありますので、ご紹介しましょう。
① 比較法による査定
比較法は、同じ地域や近隣にある、似たような物件の売却価格を参考にして、目標価格を算出する方法です。
この方法のメリットは、市場における実際の価格情報を元にしているため、比較的正確な評価が可能であることです。また、買い手にとっても分かりやすく信頼できる評価方法と言えます。
しかし、デメリットとしては、完全に同じ条件の物件が見つからない場合や、市場の変動により価格が大きく変動する可能性があることです。
② 収益還元法による査定
収益還元法は、不動産が将来生み出す収益を元に価値を評価する方法です。主に賃貸物件などの投資用不動産の査定に使用されます。この方法のメリットは、物件が持つ収益性を評価できる点です。投資家にとっては、将来のキャッシュフローやリターンを予測する上で重要な情報となります。
ただし、この方法では将来の収益が確実であると仮定しており、市場の変動や買い手のニーズの変化を考慮していない場合があります。
③ コスト法による査定
コスト法は、建物の再建築費用や土地の評価額を元にして物件の価値を評価する方法です。建物の年数や耐用年数、修繕状況などを考慮します。この方法のメリットは、物件の実態に基づいて評価できることです。特に新築物件や改修された物件の査定に有効です。
ただし、デメリットとしては、土地の価値が地域や市場の需要によって大きく変動することや、建物の評価において修繕費用や耐用年数の見積もりが正確でない場合があることです。
④ 回帰分析による査定
回帰分析は、物件の特徴や環境要因、市場動向などのデータを元にして価格を予測する方法です。機械学習や統計分析を用いて、複数の要因が価格に与える影響を分析します。この方法のメリットは、多くの変数を考慮して価格を予測できることです。市場の動向や需要の変化にも適応できます。
ただし、デメリットとしては、データの質や分析手法によって結果が大きく異なることがあります。また、過去のデータに基づいているため、将来の予測には限界があることも考慮すべきです。
これらの査定方法は、それぞれ異なるアプローチを取っていますが、不動産の売却価格を正確に評価する上で重要な手段です。査定方法を選択する際には、物件の特性や市場の状況、売主のニーズなどを考慮し、最適な方法を選択することが重要です。また、複数の方法を組み合わせて査定を行うことで、より正確な価格設定が可能となります。
まとめ
不動産査定の方法や査定額の算出方法についてご紹介しました。不動産会社に査定を依頼し、実際に訪問査定を受けたとしても、売却の方向で話を進めなくてはいけない訳ではありません。査定内容を元に所有者の判断・ご希望のタイミングで売却の依頼を出すことが可能です。
売却をご検討の場合は、まずは気軽に査定を受けてみることも、一つのステップになるかもしれませんね。その場合は、不動産売却実績の多い、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
