2024/11/21(木)
相続した不動産が極小地・再建築不可だったら
目次
はじめに
相続で受け継いだ土地が「狭小地」や「再建築不可物件」である場合、いくつかの点に注意が必要です。 また、土地活用や売却を考える際に知っておきたい対策もあります。以下、ポイントごとに詳しく解説します。
狭小地
① 狭小地とは？
狭小地は、一般的に非常に狭い土地のことを指します。 都市部や住宅密集地では、狭い土地の区画が問題になることがあり、これらは土地利用や再開発が難しいとされています。 狭小地の課題には、建物の建築可能な面積が制限されること、近隣トラブルが発生しやすいこと、資産価値が低いことが挙げられます。
② 名義変更と相続登記の義務化
2024年4月以降、相続登記が義務化され、相続開始後3年以内に名義変更を行う必要があります。 狭小地のままでも登記を済ませないと、罰則が課される可能性があるため注意が必要です。 登記には相続人全員の同意や遺産分割協議が必要ですので、早めに手続きを始めましょう。
③ 狭小地の売却方法と注意点
狭小地を売却する場合、不動産会社への仲介依頼、直接買い手を見つける方法、不動産会社への買取依頼が主な選択肢です。 狭小地は一般的に売却が難しく、適正価格がつきにくいことから、不動産会社の買取を利用することも多いです。 ただし、この場合、市場価格よりも売却額が低くなる傾向がある点に留意しましょう。 また、隣接する土地と統合して再利用を図る方法も考えられます。
④ 税金と確定申告
相続した土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかります。 特に狭小地の場合、売却益が少ないことが多いため、取得費や譲渡費用を詳細に計算し、できるだけ税負担を減らすことが重要です。 また、居住用の特例（3,000万円の控除）など、適用可能な税優遇措置を活用するためには確定申告が必要です。
⑤ 狭小地の活用方法
土地が狭小であるため、直接売却が難しい場合は活用方法も検討してみましょう。 例えば、隣接地の所有者に対して売却提案することで、隣地とまとめて活用する案が受け入れられることもあります。 また、アパートや駐車場として活用することも考えられますが、収益性が見込めない場合は売却が得策かもしれません。
再建築不可物件
① 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊しても新たな建物を建てられない土地を指します。 建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていない土地を指し、一般的には幅4m以上の道路に2m以上接していない場合、建物の再建築ができません。 このため、相続した場合には売却や管理の面でいくつかの課題が生じます。
② 固定資産税や管理費用
再建築不可物件であっても固定資産税はかかりますし、建物を所有する場合はメンテナンスの義務も発生します。 適切な管理ができなければ、周囲の住環境に悪影響を与えたり、損害賠償リスクが生じたりする可能性もあるため注意が必要です。
③ 売却の難しさ
再建築不可のため、通常の売却市場では買い手が見つかりにくく、価格も一般の不動産より低くなる傾向にあります。 売却を希望する場合、専門業者への買取依頼や隣地の所有者に譲渡するなどの方法を検討するのが有効です。
④ 対処法
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- ・相続放棄 相続開始後3か月以内であれば、再建築不可物件を含む財産全ての相続を放棄する選択肢もあります。ただし、他の財産もすべて放棄することになるため、慎重な判断が必要です。
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- 代償分割や換価分割 相続人間で分割協議を行い、相続人の一人が物件を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法（代償分割）や、売却して得た資金を分割する方法（換価分割）も検討できます。 換価分割の際は、売却がスムーズにいかない可能性も考慮する必要があります。
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- リフォームや一部活用 建て替えはできなくとも、リフォームを行って貸出用物件にするなどの活用も考えられます。
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- 43条但し書き道路申請 周囲に空き地があり、防火や安全性の条件を満たすなど、一定の条件を満たせば建築基準法第43条ただし書きにより建て替えが認められることもあります。 専門家と相談しながら検討してみましょう。
- 位置指定道路の申請 特定条件下で私道を「位置指定道路」として認めてもらうと、再建築が可能になる場合があります。指定には道路幅が4m以上であること、隅切りや排水設備が整っていることなどが必要です。
まとめ
狭小地や再建築不可物件は取扱が難しいものの、工夫次第で対策や処分方法があります。 専門家に相談しながら自分に合った対処法を選ぶことで、負担を軽減することが可能です。状況に応じて最適な対応を選びましょう。
