2024/11/14(木)
離婚！？住宅ローンはどうする？？
目次
はじめに
様々な理由で離婚となった際、住宅ローンが残っている場合には気をつけたいことがあります。
共有名義でローンを組むペアローンだった場合の対策や、支払い義務をどのように扱うかについても、知っておきましょう。
1. 離婚時、住宅ローンについて注意する点
① 住宅ローンの残債を確認する
離婚に伴い住宅を売却する場合、まず住宅ローンの残債を把握することが重要です。
最初に、ローン残高が物件の価値を上回る「オーバーローン」か、下回る「アンダーローン」か、を確認します。
オーバーローンの場合：
売却代金で完済ができないため、追加の支払いが発生します。
オーバーローンで物件の売却が困難な場合、金融機関との交渉を通じて任意売却を行う選択もあります。
任意売却では金融機関の同意のもとで市場価格より低価格で売却が可能になり、残債務の整理も進めやすくなります。
アンダーローンの場合：
残りの資産を財産分与で分配することができます。
② 財産分与
財産分与は離婚後に行うのが原則ですが、離婚前に分与を行うと贈与税がかかる可能性があります。
離婚前に売却と分与内容を協議し、公正証書で取り決めを行っておくと安心です。物件がアンダーローンで売却益が出る場合、利益は財産分与として夫婦で分配されます。
しかし、オーバーローンの物件は「マイナス財産」とされ、財産分与の対象には含まれません。こうした場合は話し合いで返済方法を調整する必要があります。
③ 連帯保証人の影響
連帯保証人となっている配偶者がいる場合、離婚したからといって、ローンの連帯保証人や連帯債務者から自動的に外れるわけではありません。
ローン完済や名義変更を行わない限り連帯保証人から解放されず、離婚後も相手のローン支払いが滞った場合に保証義務が残るため注意が必要です。
たとえば、夫がローンの名義人、妻が連帯保証人の場合、夫が支払いを滞納すると妻に一括返済が求められるリスクがあります。連帯保証人を外すには、新たな保証人を立てるか、金融機関と交渉が必要です。
2. ペアローンの特性とリスク
ペアローンは、夫婦がそれぞれ住宅ローンの債務者になる契約で、双方が平等に返済義務を負います。
離婚をすると、ペアローンを組んで購入した住宅について、今後どのように対応するかが重要な課題となります。ペアローンの処理にはいくつかの選択肢があり、それぞれに特有の注意点が存在します。
① 住宅を売却する
住宅を売却し、その売却金でペアローンの残債を一括返済する方法です。
住宅の市場価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合、売却金でローンを完済でき、ペアローンの問題が解決します。
しかし、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、完済に足りない部分を自己資金で補う必要があります。このため、売却を決断する前に残債と売却予想価格を入念に確認することが重要です。
② 一方が住み続け、ローンを引き継ぐ
どちらかが引き続きその住宅に住む場合、住み続ける側が両方のローンを引き受けるために「免責的債務引受」またはローンの「借り換え」が必要です。
免責的債務引受は、金融機関の承諾が必要で、相手の収入や信用が十分でないと難しい場合があります。また、借り換えをする際には、ローンの一本化や新たな借入先の審査も必要です。特に転職後すぐなどのケースでは審査が厳しくなることがあるので、注意が必要です。
③ 共有名義とペアローンをそのまま残すリスク
ペアローンのまま共有名義で維持することも可能ですが、これはリスクが伴います。
たとえば、どちらかがローンの支払いを滞納すると、不動産全体が競売にかけられる可能性があり、将来的に物件を売却する際には双方の合意が必要になります。
また、手続きやコストも増えるため、よほどの理由がない限りこの選択肢は避けた方がよいでしょう。
ペアローンの場合、通常の売却手続きに加えて、抵当権抹消や登記の費用が二重に発生することがあります。
まとめ
離婚時の住宅ローンは複雑な問題が絡み、選択肢ごとに特徴と注意点があります。
法的・経済的な影響も大きいため、事前に財務状況や売却予想価格を踏まえた上で慎重に判断し、専門家のサポートを得て慎重に検討するのが得策です。
また、物件の売却には夫婦双方の同意が必要で、意見が分かれる場合はスムーズに売却が進まないことがあるので、注意が必要です。
