解体する？戸建として売る？築年数の古い家を売る場合に知っておきたいこと｜愛知・岐阜の不動産売却・買取・査定なら

不動産の売却解体費

2024/10/10(木)

はじめに

築年数の古い戸建てを売却する際、そのまま中古住宅として売りに出す他に、解体して更地にして売りに出すこともできます。

それぞれ、どちらにもメリットとデメリットがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

解体費用を節約できる
建物を残すことで解体費用が不要になり、費用を抑えることができます。また、古家付きの土地として売ることで、購入者が必要に応じてリフォームする選択肢を与えることができます。

- - 売却価格が低くなる可能性
    古い家があると、購入者にとっては取り壊しやリフォームの費用がかかるため、価格が相場よりも低くなることがあります。
- - 買い手がつかない可能性
    建物が古い場合、買い手が修繕や取り壊しの手間を嫌がり、売却が難航することもあります。

- 売却しやすくなる
  更地にすると、購入者は新たに自由な建物を建てられるため、特に自分の家を建てたい人にとって魅力的です。更地は、購入後すぐに建築が可能なため、買主にとって使い勝手が良くなります。特に、建物の解体やリフォームを必要としないため、売却のスピードが上がる可能性が高まります。

- 近隣からの需要が高まる
  更地の方が視覚的にわかりやすく、近隣の住民からも関心を引きやすくなります。特に家族で住みたいと考える人が多い地域では、更地にすることで近隣住民が子供や親のために購入する可能性も高まります。

- 契約不適合責任のリスク軽減
  古い家がある状態で売却すると、買主との間で建物の不具合（雨漏りやシロアリ被害など）が後々トラブルになる可能性があります。これに対して、建物を解体して更地にすることで、建物に関する契約不適合責任を避けやすくなります。

- 売却価格が高くなりやすい
  解体後の更地は、古家付き土地と比べて高値で売却できる傾向にあります。理由として、買主側が解体費用や手配の手間を負担する必要がないため、物件としての魅力が増すことが挙げられます。

- 高額な解体費用
  解体には費用がかかり、木造30坪程度で90万円～150万円が相場です。特に、立地や建物の規模によって費用が変動するため、解体費用が高額になることがあります。この費用が売却価格に見合わない場合、大きな負担となることがあります。

- 固定資産税の増加
  建物がある土地には固定資産税の軽減措置がありますが、更地にするとこれが適用されず、固定資産税が3倍～4倍になるケースが多いです。更地である期間が長くなるほど、税負担も増えるため、早期に売却できないと負担が大きくなる点に注意が必要です。

売れないリスク

解体費用をかけても、更地が必ずしも売れるとは限りません。地域によっては、解体しても需要が少ない場合があるため、慎重な判断が必要です。売れ残った場合、解体費用に加えて固定資産税を払い続けることになり、負担が重くなります。

早期の売却を考えている場合、更地にすることで売れやすくなることが期待できますが、解体費用や固定資産税の増加といったデメリットもあります。
一方で、建物を残したまま売却することで初期費用を抑えられますが、売却価格が低くなったり売れにくい場合もあります。

建物の価値やリノベーションの可能性を考えることも重要です。
最近では、古い建物をリノベーションして使う動きが増えており、特定の層には高い需要があります。
解体する前に、リノベーションによって物件の価値が上がるかどうかを検討することもおすすめです。

地域や市場の動向を考慮し、不動産会社と相談しながら最適な選択肢を見つけることが大切です。