不動産を売却する前に確認すべき･･･｜不動産売却コラム｜愛知・岐阜の不動産売却・買取・査定なら愛知・岐阜不動産売却センターにお任せください！中古一戸建て・マンション・土地の即日無料査定・現金買取中！不動産の家族信託もご相談ください！！

はじめに

不動産を売却する前には、事前準備をしっかり行うことが成功のカギとなります。

不動産売却のプロセスは複雑で、売却を円滑に進めるためには、事前にいくつかのステップを踏む必要があります。以下では、不動産売却をスムーズに進めるためにしておくべきことを具体的に説明します。

ローンの残債確認

不動産を売却する際にまず確認すべきなのが、現在のローン残債です。

ローンが残っている場合、その残債を売却代金で一括返済する必要があります。

売却価格が残債を下回る場合、差額を自己資金で補填する必要があるため、事前にどのような手段で補填するかを検討しておきましょう。

特に「任意売却」の選択肢は、残債を処理しやすくするための手段の一つとして知られていますが、通常の売却よりも条件が厳しくなるため、慎重に検討が必要です。

任意売却とは？

任意売却は、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。

競売とは異なり、通常の市場価格に近い金額で不動産を売却でき、売却後の残債も減少する可能性が高いことがメリットです。

任意売却のメリット

• 市場価格に近い売却が可能　競売と比較して、一般の市場価格に近い金額で売却できるため、残債の減額が期待できます。
• 柔軟な引渡し時期の調整　引渡し時期を相談できるため、転居先の準備や引っ越しの計画が立てやすくなります。競売では強制退去が求められるため、この点で任意売却は柔軟です
• 引越し代の交渉が可能　金融機関との交渉により、引越し代を手元に残せる場合もあります。
• プライバシーの保護　任意売却では競売と異なり、売却活動が通常の不動産売却と同じ形で行われるため、近隣住民に事情を知られるリスクが低いです​。
• 売却後のローン返済条件の交渉　任意売却後も残るローンについては、金融機関と相談し、返済額や期間を調整できる可能性があります​。

任意売却のデメリット

• 信用情報への影響　任意売却を行う時点では、すでに住宅ローンの滞納が数ヶ月続いていることもあります。その場合は信用情報に登録され、いわゆる「ブラックリスト」に載ることになります。これにより、今後のローンやクレジットカードの利用が難しくなる場合があります​。
• 金融機関との交渉が必要　任意売却は金融機関の同意が必要であり、交渉がうまくいかない場合は許可が得られないこともあります。また、手続きも複雑であるため、不動産会社の専門家に依頼するのが一般的です。
• 競売とのタイムリミット　任意売却は競売開始までに売却を完了しなければならず、期間が限られています。間に合わない場合は競売にかけられてしまうリスクもあります​。

任意売却を検討する際の注意点

任意売却は、ローンの支払滞納が始まった段階で早急に不動産会社へ相談することが推奨されます。

タイミングを逃すと競売に移行する可能性があるため、早めの対応が重要です。また、連帯保証人がいる場合は、保証人の同意も必要になるため、事前にしっかりと説明し、理解を得ることが大切です。

任意売却は、柔軟な対応が可能である一方、手続きの難しさや信用情報への影響を伴うため、専門家のサポートを受けることが成功のカギとなります。

また、ローン残債がない場合でも、過去に抵当権が設定されていることがあります。

この場合、売却前に抵当権抹消の手続きを済ませることが必要です。これを怠ると、売却の際にトラブルが発生する可能性があります。

市場相場の確認

不動産を売却する前に、その物件の市場価値を把握しておくことは不可欠です。

市場価値を知らずに売却価格を設定してしまうと、相場とかけ離れた価格を提示してしまい、売却が長引く原因となります。そのため、まずはインターネットを使って、類似物件の売却価格を調査し、売却予定の不動産がどれくらいで売れる可能性があるのかを把握しましょう。

また、不動産会社に複数の査定依頼を行うことも重要です。査定額は不動産会社ごとに異なることが多く、複数社からの査定結果を比較検討することで、最適な売却価格を設定することが可能です。

売却の目的を明確にする

不動産を売却する理由は人それぞれですが、売却の目的によって進め方が変わります。

たとえば、転勤や住み替えの場合はタイミングが重要で、早めの売却を優先する必要があるかもしれません。

一方、できるだけ高値で売りたい場合は、市場の動向を見極め、売り出しのタイミングを慎重に決めることが求められます。

目的を明確にすることで、売却にかかる時間や手間、コストを事前に把握し、無駄な出費や時間の浪費を防ぐことができます。

 売却活動の計画を立てる

不動産を売却するには、売却活動の計画を立てることも重要です。

売却活動の開始前に、不動産の状態をチェックし、必要に応じてリフォームやクリーニングを行い、物件の価値を高めることも考慮しましょう。

特に、内見時に第一印象が重要視されるため、見た目を整えることは売却の成否に大きく影響します。

また、不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどの形式を選ぶかも重要です。

それぞれの契約形式にはメリットとデメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選びましょう。

売却にかかる費用の確認

不動産売却には、さまざまな費用が発生します。

主な費用としては、仲介手数料、登記費用、引っ越し費用、場合によってはリフォーム費用などが挙げられます。

これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後に予想外の出費に悩まされることを防ぐことができます。

特に仲介手数料は高額になることが多いため、事前に不動産会社に確認し、予算に組み込んでおくことが大切です。また、売却益が出た場合には、譲渡所得税がかかることもあるため、税務面の準備も忘れずに行いましょう。

まとめ

不動産を売却する前に行うべき準備は多岐にわたりますが、これらをしっかりと押さえることで、スムーズな売却プロセスを実現できます。

ローンの残債確認や所有者の確認、相場の把握など、基本的な準備をしっかりと行うことで、売却時に後悔しない結果を得られるでしょう。

また、信頼できる不動産会社と連携し、しっかりとした計画を立てることで、効率的な売却が可能になります。

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