2024/06/14(金)
不動産の売却時にかかる税金って！？節税方法を知りたい！！
目次
はじめに
不動産売却を検討している方にとって、売却にかかる税金について理解しておくことは非常に重要です。
ここでは、不動産売却時にかかる主な税金と節税方法について詳しく解説します。
不動産売却にかかる税金
1. 譲渡所得税
不動産を売却する際に発生する税金の一つに、不動産譲渡所得税があります。
この税金は、不動産の売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課されます。
具体的には、譲渡所得とは売却価格から購入価格や経費を差し引いた金額です。
・譲渡所得の計算方法
不動産譲渡所得の計算は、以下のように行います：
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
取得費: 購入価格、購入時の仲介手数料、登記費用など
譲渡費用: 売却時の仲介手数料、登記費用、解体費用など
取得費は購入時の価格だけでなく、購入にかかった諸費用も含まれます。譲渡費用には、売却に関連するすべての費用が含まれます。
・長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます：
長期譲渡所得: 所有期間が5年を超える場合、税率は20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）。
短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の場合、税率は39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）。
・特例措置
不動産譲渡所得税にはいくつかの特例措置があります。これらを利用することで、税負担を軽減することが可能です。
2. 印紙税
不動産売買契約書を作成する際にかかるのが「印紙税」です。契約金額に応じて税額が異なり、例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の契約書には3万円の印紙税が課されます。
3. 登録免許税
売却に伴う所有権移転登記や抵当権抹消登記には「登録免許税」がかかります。所有権移転登記の費用は一般的に買主が負担しますが、抵当権抹消登記の費用は売主が負担し、不動産1件につき1,000円です。
4. 譲渡費用
譲渡費用には、不動産仲介手数料、印紙税、立退料、建物取壊し費用などが含まれます。
これらの費用をもれなく計上することで、譲渡所得を減らし、結果として税負担を軽減できます。
節税方法
1. 3000万円特別控除
3000万円特別控除は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と呼ばれます。
この特例は、自宅（マイホーム）を売却した際に発生する譲渡所得から3000万円を控除することができるというものです。譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税や住民税が発生しないため、非常に大きな節税効果があります。
この特例を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
3000万円特別控除を受けるための条件
- 居住用財産であること
譲渡する不動産が自宅として使用されていたことが必要です。具体的には、譲渡する日までにマイホームとして住んでいたことが要件です。
- 譲渡期間の制限
マイホームを取り壊した場合でも、その土地を売却する場合には取り壊し後1年以内に売買契約を結び、3年目の年末までに引渡しを行う必要があります。
特例適用外のケース
同じ不動産で過去2年以内に同様の特例を受けていないこと、または配偶者や直系尊属・卑属（親や子）への譲渡ではないことが条件です。
手続きと必要書類
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。以下の書類を揃えて申告します。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 住民票の写し（譲渡する物件が居住用であったことを証明するため）
- 売買契約書の写し
- 譲渡費用に関する証明書類（仲介手数料の領収書など）
2. 相続した空き家の特別控除
相続した空き家を売却する場合も、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除を受けられます。これは、被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を売却する場合に適用されます。
特別控除の適用要件
- 被相続人が一人で居住していたこと
亡くなった親が一人で住んでいた家屋であることが必要です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
築年数の古い家屋に限られ、マンションやアパートなどの区分所有建物は対象外です。
- 相続後未使用であること
相続後、事業用、貸付用、居住用などに使用していないことが条件です。
- 耐震基準への適合または家屋の取り壊し
現行の耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して更地として売却する必要があります。
- 相続開始から3年以内に売却
相続開始の日から3年後の年の12月31日までに売却する必要があります。
- 売却価格が1億円以下であること
申請手続きと必要書類
特別控除を申請するには、以下の書類を用意しなければなりません
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 登記事項証明書
相続により取得したこと、建築年、区分所有建物でないことを証明するもの。
- 耐震基準適合証明書
耐震改修を行った場合に必要です。
- 売買契約書の写し
売却代金が1億円以下であることを証明する書類。
- 取壊し後の更地の写真
家屋を取り壊した場合に必要です。
3. 取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続または遺贈により取得した不動産を、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却した場合に適用できる所得税の特例です。具体的には、相続時に支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算することができます。これにより、譲渡所得を減少させることができるため、結果的に支払う税金が少なくなります。
特例の適用要件
- 相続または遺贈による取得
不動産を相続または遺贈によって取得していること。
- 相続税の支払い
その不動産に対して相続税を支払っていること。
- 譲渡期間
相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を譲渡すること。
- 譲渡所得の発生
- 確定申告
譲渡所得の確定申告を行うこと。申告の際には、「相続財産の取得費に加算される相続の計算明細書」を添付する必要があります。
取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際の税負担を大幅に軽減できる有力な手段です。
しかし、その適用にはいくつかの要件があり、注意が必要です。具体的な適用や計算方法については、専門家に相談することをお勧めします。
まとめ
不動産売却には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税など様々な税金がかかります。
しかし、適切な節税対策を講じることで、これらの税負担を大幅に軽減することが可能です。特に、3000万円特別控除や相続した空き家の特別控除などの特例を活用することで、多くのケースで税金をゼロにすることもできます。
不動産を売却する際には、これらの税金や控除制度についてしっかりと理解し、最適な節税対策を講じることが重要です。具体的な税務処理や申告については、専門の税理士に相談することをお勧めします。